Acquistare una barca in Spagna: imposte, bandiere e nuove norme di immatricolazione
Errori fiscali da oltre 300.000 € nelle operazioni immobiliari spagnole
Approfondimenti
Acquistare un immobile in Spagna nel 2026: cosa deve sapere ogni acquirente internazionale
Nel secondo trimestre del 2026, gli acquirenti stranieri hanno effettuato il 16% di tutti gli acquisti di abitazioni in Spagna, la quota più alta mai registrata. Secondo i registratori immobiliari spagnoli, si tratta di oltre 26.800 acquisti in tre mesi. Gli acquirenti britannici, olandesi e tedeschi guidano la classifica.
Allo stesso tempo, il mercato nel suo complesso sta rallentando. Il totale delle compravendite è diminuito del 5,7% rispetto al trimestre precedente. Nella Comunità Valenciana, gli stranieri rappresentano ormai il 31% degli acquisti e, nella provincia di Alicante, il 46%.
Più acquirenti internazionali significa più contratti firmati a distanza, in una lingua straniera e secondo norme straniere. Ecco i quattro cambiamenti del 2026 più importanti.
Dal 1° giugno 2026, l’aliquota generale dell’imposta sui trasferimenti patrimoniali (ITP) per le abitazioni di seconda mano nella Comunità Valenciana è del 9% anziché del 10%. L’aliquota generale dell’imposta sugli atti giuridici documentati (AJD) è scesa dall’1,5% all’1,4%.
Per un’abitazione di seconda mano da 300.000 €, questo significa 27.000 € anziché 30.000 €. Fa fede la data dell’atto notarile, non quella del contratto di caparra.
Sono escluse le abitazioni di valore superiore a 1 milione di euro. Per queste si applica l’11% sull’intero prezzo, non soltanto sulla parte eccedente.
Nel gennaio 2025, il governo spagnolo ha annunciato un’imposta fino al 100% sugli acquisti da parte di acquirenti non residenti provenienti da Paesi esterni all’UE. La proposta di legge è stata presentata nel maggio 2025. A marzo 2026 non era ancora stata discussa al Congresso dei Deputati.
Gli acquirenti britannici, svizzeri e statunitensi acquistano quindi oggi secondo le stesse regole sull’imposta sui trasferimenti applicabili a tutti gli altri. La proposta riguarda soltanto i non residenti. Gli acquirenti residenti in Spagna non sarebbero interessati.
Il nostro consiglio: non affretti né annulli un acquisto sulla base dei titoli di giornale. Verifichi nuovamente la situazione prima di firmare.
Il contratto di caparra (contrato de arras) viene firmato settimane prima dell’atto notarile. È qui che nasce la maggior parte delle controversie. Tre sentenze della Corte Suprema spagnola del 2026 mostrano perché la sua formulazione è importante.
Sentenze e indicazioni pratiche
STS 178/2026 del 9 febbraio
Il venditore che rimane passivo e non prepara la vendita viene considerato come se avesse esercitato il recesso. L’acquirente recupera il doppio della caparra.
I proprietari non residenti presentano ogni anno il modello 210, anche se l’abitazione è vuota. La scadenza relativa al 2025 è il 31 dicembre 2026.
Ci sono novità su due fronti. La Commissione europea ha avviato una procedura d’infrazione contro la Spagna per questa imposta sul «reddito figurativo» dei non residenti. Inoltre, nel luglio 2025, l’Audiencia Nacional ha stabilito che anche i proprietari residenti fuori dall’UE possono dedurre le spese legate alla locazione.
L’amministrazione fiscale non ha ancora aggiornato il modulo. I proprietari residenti nel Regno Unito e in Svizzera che affittano la propria abitazione dovrebbero presentare la dichiarazione e poi valutare una richiesta di rimborso per gli ultimi quattro anni.
I passaggi per un acquisto sicuro
- Numero di identificazione per stranieri (NIE) e, se non può recarsi in Spagna, una procura firmata nel Suo Paese d’origine.
- Verifica legale dell’immobile: registro immobiliare, gravami, situazione urbanistica e debiti condominiali.
- Contratto di caparra redatto o verificato dal Suo avvocato.
- Firma davanti al notaio, di persona o tramite il Suo avvocato.
- Pagamento delle imposte, iscrizione della proprietà nel registro immobiliare e voltura delle utenze.
Se intende destinare l’immobile agli affitti turistici, controlli prima il regolamento condominiale. Da aprile 2025, per avviare una nuova attività di locazione turistica è necessaria l’approvazione espressa della comunità dei proprietari.
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