Ein Boot in Spanien kaufen: Steuern, Flaggen und die neuen Registrierungsvorschriften
Steuerfehler in Höhe von 300.000 Euro bei spanischen Immobiliengeschäften
Insights
Immobilienkauf in Spanien 2026: Was internationale Käufer wissen sollten
Im zweiten Quartal 2026 entfielen 16 % aller Wohnimmobilienkäufe in Spanien auf ausländische Käufer – der höchste jemals verzeichnete Anteil. Nach Angaben der spanischen Grundbuchregistrare waren das mehr als 26.800 Käufe innerhalb von drei Monaten. Käufer aus Großbritannien, den Niederlanden und Deutschland führen die Liste an.
Gleichzeitig kühlt sich der Gesamtmarkt ab. Die Zahl der Verkäufe sank gegenüber dem Vorquartal um 5,7 %. In der Autonomen Gemeinschaft Valencia entfallen inzwischen 31 % der Käufe auf ausländische Käufer, in der Provinz Alicante sind es 46 %.
Mehr internationale Käufer bedeuten auch mehr Verträge, die aus der Ferne, in einer fremden Sprache und nach ausländischem Recht geschlossen werden. Diese vier Änderungen im Jahr 2026 sind besonders wichtig.
Seit dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine Satz der Grunderwerbsteuer (ITP) für Bestandsimmobilien in der Autonomen Gemeinschaft Valencia 9 % statt 10 %. Der allgemeine Satz der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (AJD) sank von 1,5 % auf 1,4 %.
Bei einer Bestandsimmobilie für 300.000 € sind das 27.000 € statt 30.000 €. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Kaufurkunde, nicht das Datum des Anzahlungsvertrags.
Wohnimmobilien über 1 Million € sind davon ausgenommen. Für sie gelten 11 % auf den gesamten Kaufpreis, nicht nur auf den übersteigenden Betrag.
Im Januar 2025 kündigte die spanische Regierung eine Steuer von bis zu 100 % auf Immobilienkäufe durch nicht in Spanien ansässige Käufer aus Nicht-EU-Staaten an. Der Gesetzentwurf wurde im Mai 2025 eingebracht. Stand März 2026 war er im Abgeordnetenhaus noch nicht beraten worden.
Für Käufer aus Großbritannien, der Schweiz und den USA gelten daher derzeit dieselben Grunderwerbsteuerregeln wie für alle anderen. Der Vorschlag betrifft ausschließlich nicht in Spanien ansässige Käufer. Käufer mit Wohnsitz in Spanien wären nicht betroffen.
Unser Rat: Überstürzen Sie einen Kauf nicht und sagen Sie ihn nicht allein aufgrund von Schlagzeilen ab. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung erneut den aktuellen Stand.
Der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) wird bereits Wochen vor dem Notartermin unterzeichnet. Hier nehmen die meisten Streitigkeiten ihren Anfang. Drei Urteile des spanischen Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2026 zeigen, warum es auf die genaue Formulierung ankommt.
Urteile und praktische Konsequenzen
STS 178/2026 vom 9. Februar
Ein Verkäufer, der untätig bleibt und den Verkauf nicht vorbereitet, wird so behandelt, als sei er zurückgetreten. Der Käufer erhält die Anzahlung in doppelter Höhe zurück.
Nicht in Spanien ansässige Eigentümer reichen jedes Jahr das Formular Modelo 210 ein, auch wenn die Immobilie leer steht. Die Frist für 2025 endet am 31. Dezember 2026.
In zwei Punkten gibt es Bewegung. Die Europäische Kommission hat wegen dieser Steuer auf „fiktive Einkünfte“ von Nichtansässigen ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Spanien eingeleitet. Außerdem entschied die Audiencia Nacional im Juli 2025, dass auch Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb der EU Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung abziehen dürfen.
Die Steuerverwaltung hat ihr Formular bislang nicht angepasst. Eigentümer mit Wohnsitz in Großbritannien oder der Schweiz, die ihre Immobilie vermieten, sollten ihre Steuererklärung einreichen und anschließend eine Erstattung für die letzten vier Jahre prüfen.
So läuft ein sicherer Immobilienkauf ab
- Identifikationsnummer für Ausländer (NIE) und, falls Sie nicht anreisen können, eine in Ihrem Heimatland unterzeichnete Vollmacht.
- Rechtliche Prüfung der Immobilie: Grundbuch, Belastungen, baurechtlicher Status und Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
- Erstellung oder Prüfung des Anzahlungsvertrags durch Ihren eigenen Anwalt.
- Unterzeichnung beim Notar, persönlich oder durch Ihren Anwalt.
- Zahlung der Steuern, Eintragung des Eigentums und Ummeldung der Versorgungsverträge.
Wenn Sie eine Ferienvermietung planen, prüfen Sie zunächst die Satzung der Eigentümergemeinschaft. Seit April 2025 ist für die Aufnahme einer neuen touristischen Vermietung die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
Ahuir Law begleitet internationale Käufer durch alle Schritte – zum Festhonorar
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