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Errores fiscales por valor de 300 000 € en operaciones inmobiliarias en España
Perspectivas
Comprar una vivienda en España en 2026: lo que todo comprador internacional debe saber
Los compradores extranjeros realizaron el 16 % de todas las compraventas de vivienda en España en el segundo trimestre de 2026, la proporción más alta registrada hasta la fecha. Según los Registradores de la Propiedad, esto supone más de 26.800 compras en tres meses. Británicos, neerlandeses y alemanes encabezan la lista.
Al mismo tiempo, el mercado en su conjunto se está enfriando. El total de compraventas cayó un 5,7 % respecto al trimestre anterior. En la Comunitat Valenciana, los extranjeros ya representan el 31 % de las compras, y en la provincia de Alicante, el 46 %.
Más compradores internacionales significa más contratos firmados a distancia, en otro idioma y bajo una legislación extranjera. Estos son los cuatro cambios de 2026 más relevantes.
Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano en la Comunitat Valenciana es del 9 % en lugar del 10 %. El tipo general de actos jurídicos documentados (AJD) bajó del 1,5 % al 1,4 %.
En una vivienda de segunda mano de 300.000 €, esto supone 27.000 € en lugar de 30.000 €. La fecha determinante es la de la escritura notarial, no la del contrato de arras.
Quedan excluidas las viviendas de más de un millón de euros. Estas tributan al 11 % sobre el precio total, no solo sobre el exceso.
En enero de 2025, el Gobierno español anunció un impuesto de hasta el 100 % sobre las compras de compradores extracomunitarios no residentes. La propuesta legislativa se presentó en mayo de 2025. En marzo de 2026 aún no se había debatido en el Congreso.
Por tanto, los compradores británicos, suizos y estadounidenses compran hoy con las mismas reglas del ITP que los demás. La propuesta se dirige únicamente a los no residentes. Los compradores con residencia en España no se verían afectados.
Nuestro consejo: no precipite ni cancele una compra por los titulares. Compruebe de nuevo la situación antes de firmar.
El contrato de señal (contrato de arras) se firma semanas antes de acudir al notario. Es donde se originan la mayoría de los conflictos. Tres sentencias del Tribunal Supremo de 2026 muestran por qué su redacción importa.
Sentencias y lecciones prácticas
STS 178/2026, de 9 de febrero
Se considera que desiste de la compraventa el vendedor que permanece pasivo y no prepara la venta. El comprador recupera el doble de las arras.
Los propietarios no residentes presentan el modelo 210 cada año, aunque la vivienda esté vacía. El plazo correspondiente a 2025 finaliza el 31 de diciembre de 2026.
Hay novedades en dos frentes. La Comisión Europea ha abierto un procedimiento de infracción contra España por este impuesto sobre la «renta imputada» de los no residentes. Además, en julio de 2025, la Audiencia Nacional dictaminó que los propietarios residentes fuera de la UE también pueden deducir los gastos del alquiler.
La Agencia Tributaria aún no ha modificado su formulario. Los propietarios residentes en el Reino Unido y Suiza que alquilan su vivienda deberían presentar la declaración y, después, valorar solicitar una devolución por los últimos cuatro años.
Los pasos de una compra segura
- Número de identidad de extranjero (NIE) y, si no puede viajar, un poder firmado en su país de origen.
- Comprobación jurídica del inmueble: Registro de la Propiedad, cargas, situación urbanística y deudas con la comunidad.
- Contrato de arras redactado o revisado por su propio abogado.
- Firma ante notario, personalmente o a través de su abogado.
- Pago de impuestos, inscripción de la titularidad y cambio de los contratos de suministros.
Si tiene previsto destinar la vivienda al alquiler turístico, revise primero los estatutos de la comunidad. Desde abril de 2025, las nuevas actividades de alquiler turístico necesitan la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Ahuir Law acompaña a los compradores internacionales en cada paso con honorarios fijos
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