Acheter un bateau en Espagne : fiscalité, pavillons et nouvelles règles d’immatriculation
Erreurs fiscales de 300 000 €+ dans les opérations immobilières espagnoles
Perspectives
Acheter un bien immobilier en Espagne en 2026: ce que tout acquéreur international doit savoir
Au deuxième trimestre 2026, les acquéreurs étrangers ont réalisé 16 % de tous les achats de logements en Espagne, soit la part la plus élevée jamais enregistrée. Cela représente plus de 26 800 achats en trois mois, selon les conservateurs des registres fonciers espagnols. Les Britanniques, les Néerlandais et les Allemands arrivent en tête.
Dans le même temps, le marché dans son ensemble ralentit. Le nombre total de ventes a reculé de 5,7 % par rapport au trimestre précédent. Dans la Communauté valencienne, les étrangers représentent désormais 31 % des achats, et 46 % dans la province d’Alicante.
Davantage d’acquéreurs internationaux signifie davantage de contrats signés à distance, dans une langue étrangère et selon un droit étranger. Voici les quatre changements de 2026 les plus importants.
Depuis le 1er juin 2026, le taux général de l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) applicable aux logements anciens dans la Communauté valencienne est de 9 % au lieu de 10 %. Le taux général de l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) est passé de 1,5 % à 1,4 %.
Pour un logement ancien de 300 000 €, cela représente 27 000 € au lieu de 30 000 €. C’est la date de l’acte notarié qui compte, et non celle du contrat d’arrhes.
Les logements de plus d’un million d’euros sont exclus de cette baisse. Ils sont soumis à un taux de 11 % sur la totalité du prix, et non uniquement sur la fraction excédentaire.
En janvier 2025, le gouvernement espagnol a annoncé une taxe pouvant atteindre 100 % sur les achats effectués par des acquéreurs non résidents originaires de pays hors de l’UE. La proposition de loi a été déposée en mai 2025. En mars 2026, elle n’avait toujours pas été débattue au Congrès des députés.
Les acquéreurs britanniques, suisses et américains achètent donc aujourd’hui selon les mêmes règles en matière de droits de mutation que les autres. La proposition vise uniquement les non-résidents. Les acquéreurs résidant en Espagne ne seraient pas concernés.
Notre conseil : ne précipitez pas un achat et ne l’annulez pas à cause des gros titres. Vérifiez à nouveau la situation avant de signer.
Le contrat d’arrhes (contrato de arras) est signé plusieurs semaines avant le passage chez le notaire. C’est là que prennent naissance la plupart des litiges. Trois arrêts du Tribunal suprême espagnol rendus en 2026 montrent pourquoi sa rédaction est essentielle.
Décisions et enseignements pratiques
STS 178/2026 du 9 février
Un vendeur qui reste passif et ne prépare pas la vente est considéré comme s’étant désisté. L’acquéreur récupère le double des arrhes.
Les propriétaires non résidents déposent chaque année le formulaire 210, même si le logement est vide. La date limite au titre de 2025 est le 31 décembre 2026.
Deux évolutions sont en cours. La Commission européenne a engagé une procédure d’infraction contre l’Espagne concernant cet impôt sur le « revenu imputé » des non-résidents. Par ailleurs, en juillet 2025, l’Audiencia Nacional a jugé que les propriétaires résidant hors de l’UE peuvent eux aussi déduire les dépenses liées à la location.
L’administration fiscale n’a pas encore modifié son formulaire. Les propriétaires résidant au Royaume-Uni et en Suisse qui louent leur logement devraient déposer leur déclaration, puis envisager de demander un remboursement au titre des quatre dernières années.
Les étapes d’un achat sécurisé
- Numéro d’identification des étrangers (NIE) et, si vous ne pouvez pas vous déplacer, procuration signée dans votre pays d’origine.
- Vérification juridique du bien : registre foncier, charges, situation urbanistique et dettes envers la copropriété.
- Contrat d’arrhes rédigé ou vérifié par votre propre avocat.
- Signature chez le notaire, en personne ou par l’intermédiaire de votre avocat.
- Paiement des impôts, inscription du titre de propriété et changement de titulaire des contrats de fourniture.
Si vous envisagez de proposer des locations touristiques, vérifiez d’abord le règlement de copropriété. Depuis avril 2025, toute nouvelle activité de location touristique nécessite l’approbation expresse de la copropriété.
Ahuir Law accompagne les acquéreurs internationaux à chaque étape, pour des honoraires forfaitaires
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